Reclamaciones por modificaciones en la adjudication de Victoria: arts. 10A–10B derogados, art. 13A vigente

(Nota terminológica. adjudication, adjudicator, payment claim, payment schedule, adjudication application, adjudication response, claimable variation, excluded amount, Part 2 / Part 3 de la Ley, Superintendent, Contractor, Date of Practical Completion y practical completion se conservan en inglés en todo este artículo. Son términos definidos de la ley de seguridad de pago de Victoria o de un formulario contractual concreto; en español "adjudicación" designa la adjudicación de un contrato, de modo que traducir adjudication afirmaría una institución distinta de la que se describe. Las citas de la ley de Victoria y de las resoluciones se dejan en inglés.)

Esta página es la capa de trabajo de Victoria dentro del grupo australiano de modificaciones, bajo la página central de Victoria. Las reglas de common law sobre qué es una modificación, quién debe ordenarla y cómo se valora no cambian al cruzar el río Murray (salvo en la edificación residencial, donde la Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic) añade sus propias reglas sobre modificaciones). Lo que sí cambia es la ley que decide con qué rapidez una modificación disputada se convierte en dinero.

Una nota sobre las fuentes. El artículo 13A, el art. 54 y las notas finales de la Ley se leyeron literalmente en el PDF autorizado de la ley de Victoria (versión 015, vigente desde el 24 de junio de 2026) el 26 de septiembre de 2026, y se citan a partir de esa lectura. También se leyeron los arts. 12, 14C y 21(2)(d) modificados y los arts. 10A–10B y 21(2B) anteriores a la reforma (versión autorizada 013). Yuanda [2021] VSCA 44 se leyó en AustLII. La supresión de las fechas de referencia y el aviso previo sobre la garantía de cumplimiento proceden de resúmenes de despachos de abogados y se señalan como tales.

Artículos 10A–10B: qué excluía la compuerta de la "claimable variation"

La derogación en sí es segura. Las notas finales de la versión autorizada registran que los arts. 10A y 10B fueron "inserted by No. 42/2006 s. 11, repealed by No. 43/2025 s. 9". Los artículos 10A–10B figuraban en la Ley desde que los insertó la No. 42/2006.

Según la versión autorizada anterior a la reforma (versión 013, a 1 de febrero de 2024):

• Primera clase (art. 10A(2)): las partes estaban de acuerdo en que la obra se había ejecutado, en su alcance, en que era una modificación, en el derecho al pago, en el valor o el método de valoración y en el plazo de pago. Reclamable.
• Segunda clase (art. 10A(3)): la obra se había ejecutado a petición u orden del demandado, pero las partes discrepaban sobre si era una modificación, sobre el derecho al pago, el valor, el método de valoración o el plazo de pago. Reclamable sólo si el precio del contrato era de $5 millones o menos, o si el contrato no preveía ningún mecanismo de resolución de controversias. Cuando las reclamaciones de segunda clase superaban el 10% del precio del contrato en su formación, la cifra de $5 millones pasaba a ser $150,000 (art. 10A(4)).
• Excluded amounts (art. 10B(2)): toda modificación que no fuera reclamable; todo importe (salvo una claimable variation) reclamado como compensación por un evento, incluidas las condiciones latentes, los costes ligados al tiempo y los cambios en los requisitos normativos; los daños y perjuicios por incumplimiento; las reclamaciones nacidas en derecho al margen del contrato; y las clases que se establecieran reglamentariamente.

Lea esos umbrales frente a un proyecto real. Casi todos los contratos principales de más de $5 millones contienen una cláusula de resolución de controversias. (Opinión.) Así, en los proyectos en los que las cuentas de modificaciones son mayores, una modificación disputada era un excluded amount, y una modificación aceptada por el comitente rara vez era la que alguien necesitaba llevar a adjudication. El dinero que más necesitaba un foro rápido era el dinero que la Ley dejaba fuera de él.

Era peor que una exclusión. En Yuanda Vic Pty Ltd v Façade Designs International Pty Ltd [2021] VSCA 44, el Court of Appeal (McLeish y Niall JJA; Sifris JA en disidencia) sostuvo que, cuando un payment claim incluía cualquier excluded amount, el tribunal al que se pedía sentencia al amparo del art. 16 por una reclamación no contestada no podía dictar sentencia en absoluto ([27]), ni separar la parte excluida ([36]). La reclamación en sí seguía siendo válida; por la vía de la adjudication podía recuperarse descontando los excluded amounts, y la misma obra podía incluirse en una nueva reclamación ([26]). El resultado práctico fue una doble vía: los reclamantes aprendieron a mantener las modificaciones disputadas totalmente fuera de los payment claims y a perseguirlas ante los tribunales o en arbitraje, a menudo años después. (Opinión.) Ninguna otra ley australiana de seguridad de pago localizada tiene una compuerta equivalente, como recoge la página de seguridad de pago de esta biblioteca (el estudio nacional de Jones Day de 2020 describe la de Victoria como única).

Qué es reclamable ahora

Todo aquello por lo que el contrato da derecho al reclamante a cobrar. Sin los arts. 10A–10B no existe ninguna clase legal de modificación, ni ninguna categoría de dinero por condiciones latentes o por retraso, que la Ley excluya de un pago parcial. Ésa es la lectura de todos los resúmenes de despachos consultados, y se sigue de la derogación: el concepto que excluía ya no existe. Ashurst (23 de abril de 2026) lo dice sin rodeos: "There is no longer any concept of claimable or non-claimable variations."

Tres cosas no cambian. El adjudicator sigue valorando el derecho contractual, de modo que una modificación que nunca se ordenó válidamente no vale más en adjudication que ante un tribunal. La resolución sigue siendo provisional. Y las reglas que esta biblioteca expone, estado por estado, sobre prórroga de plazo y seguridad de pago, incluidos los estrechos motivos de control judicial, se aplican ahora al dinero de las modificaciones en Victoria del mismo modo que al dinero del retraso.

La misma ley modificadora reconstruyó el calendario de pagos en torno a la cuenta de modificaciones. Las filas 2 y 3 se leyeron en la versión autorizada 015; las filas 1 y 4 proceden de resúmenes de despachos.

Artículo 54: qué payment claims siguen rigiéndose por las reglas anteriores

Si un contrato anterior a 2026 queda sujeto al nuevo régimen era un conflicto abierto entre los resúmenes de despachos. La ley lo zanja. El artículo 54 dispone, en sus partes operativas:

(1) Subject to this section, this Act as amended by Part 2 of the amending Act applies in respect of a construction contract that is entered into before, on or after the commencement of Part 2 of the amending Act.

(2) Subject to this section, the amendments (including repeals) made to Part 3 by Part 2 of the amending Act do not apply in respect of a payment claim served under section 14, or an adjudication application made under section 18 but not determined, before the commencement of Part 2 of the amending Act.

Así que ambos resúmenes anteriores tenían parte de razón. Un payment claim notificado antes del 15 de abril de 2026, y una adjudication application presentada pero no resuelta antes de esa fecha, conservan el procedimiento anterior de la Part 3. Todo payment claim notificado el 15 de abril de 2026 o después se rige por la nueva Ley, cualquiera que sea la fecha del contrato. El artículo 54(1) zanja además una cuestión menor: las modificaciones de la SOP Act están en la Part 2 de la ley modificadora.

★ Una cuestión que el art. 54 no responde. El artículo 54(2) preserva las antiguas reglas de la Part 3. Los artículos 10A–10B estaban en la Part 2 de la SOP Act ("Rights to progress payments and release of performance securities"). Si un payment claim pendiente que contenía una modificación sigue sometido al antiguo régimen de los excluded amounts depende, por tanto, de algo distinto del texto del art. 54(2): las antiguas disposiciones de la Part 3 que se referían a los excluded amounts, la Interpretation of Legislation Act 1984 (Vic) y cualquier reglamento dictado al amparo del nuevo art. 55. (Inferencia; ninguna de las dos respuestas se afirma aquí como derecho.) Para un reclamante que todavía tenga una reclamación anterior al 15 de abril con una modificación disputada dentro, lo más seguro es notificar ahora un nuevo payment claim. (Opinión.) El artículo 13A también está en la Part 2, de modo que el texto del art. 54 tampoco responde a si puede invocarse en la adjudication de un payment claim notificado antes del 15 de abril de 2026. (Inferencia.)

El payment schedule sostiene ahora el caso

La derogación cambia el trabajo del demandado más que el del reclamante. Con el régimen anterior, "excluded amount" era una respuesta completa frente a una modificación disputada, y era una respuesta de competencia: el adjudicator tenía que excluirla dijera lo que dijera el payment schedule. Ese atajo ha desaparecido. Un demandado que discute una modificación tiene ahora que decir por qué (no hubo orden, no hay modificación, valor erróneo, reclamación precluida) en el payment schedule.

El artículo 21(2)(d)(i) de la Ley modificada (leído en la versión 015) impide que una adjudication response invoque un motivo para no pagar que no figurara en el payment schedule. Esto es nuevo. Antes del 15 de abril de 2026, el art. 21(2B) permitía al demandado plantear nuevos motivos en su respuesta, y el adjudicator tenía que dar al reclamante dos días hábiles para replicar (el art. 54(2) mantiene esa regla anterior para las reclamaciones ya notificadas). Ambos cambios apuntan en la misma dirección: la objeción de los excluded amounts ha desaparecido, y también la segunda oportunidad de dar motivos.

Juntando las dos cosas, el payment schedule se convierte en el único escrito de alegaciones del demandado. Un schedule que dice "modificación rechazada: no reclamable" responde a una pregunta que la Ley ya no formula. (Opinión.)

El reclamante carga con la otra mitad. Un adjudicator con un calendario de días hábiles decide una modificación con lo que tiene delante: la orden, su fecha, el alcance que cambió, el aviso, la valoración. Y una resolución no es la liquidación final. En Nueva Gales del Sur, Kaloriziko v Calibre Construction (No 2) [2025] NSWCA 259 sostuvo que la aprobación por el comitente de una "variation" reclamada que en realidad estaba dentro de la obra del contrato no la convertía en modificación. Como los pagos parciales eran "on account only", la aprobación y el pago no cerraban la cuestión: "The pricing of a non-variation does not convert it to a variation." Según el sumario (headnote), la aprobación no era más que una admisión implícita que la verdadera posición contractual podía desvirtuar. El promotor obtuvo un abono de $133,175 por una partida que había aprobado pero no pagado. También se declaró que cinco partidas aprobadas y pagadas no eran modificaciones, pero el constructor conservó ese dinero porque el contrato las hacía pagaderas por separado. Una modificación resuelta en adjudication queda expuesta del mismo modo. (Inferencia: Kaloriziko es un asunto contractual de NSW sobre condiciones modificadas con formato AS 4902-2000, no una decisión de Victoria ni de seguridad de pago.)

Dónde encaja Storia

La derogación hace viables en Victoria las adjudications de modificaciones de ocho cifras, y un demandado ya no puede despachar una llamándola excluded amount. Tiene que entrar en el fondo, en el payment schedule, y dejar constancia. Storia convierte planos, RFIs, programas, correspondencia e informes de obra en un único expediente del proyecto vinculado a sus fuentes, construido a medida que avanza la obra, de modo que cada modificación de un payment claim o de un payment schedule remite a la orden, al aviso y a los documentos de coste de los que depende. Con un calendario de días hábiles, la parte que puede mostrar quién ordenó qué, y cuándo, tiene la adjudication más fácil.

Artículo 13A: el texto, leído en la Ley autorizada

El artículo 13A ("Notice-based time bar provisions") fue insertado por el art. 13 de la No. 43/2025. Su estructura importa más que su titular, así que se expone aquí pieza a pieza.

Qué puede declararse. Apartado (1): una cláusula preclusiva basada en aviso "may be declared under this section to be unfair in relation to a particular entitlement under the contract if compliance with the provision", ya sea porque "(a) is not reasonably possible; or", ya sea porque "(b) would be unreasonably onerous."

Quién puede declararlo. Apartado (2): un adjudicator "for the purposes of adjudicating matters under Part 3"; un tribunal en un procedimiento para el cobro de dinero, la liberación de una garantía de cumplimiento o la ejecución de otros derechos derivados del contrato; un árbitro; o un perito designado por las partes. No es una potestad exclusiva de la adjudication.

Qué hace una declaración. Apartado (3): la cláusula "(a) has no effect on the particular entitlement that is the subject of an adjudication or proceeding in which it was declared to be unfair; and (b) continues to have effect in other circumstances or proceedings arising under the contract or a related contract." Una declaración no anula la cláusula. La deja sin aplicar respecto de un derecho, en la adjudication o el procedimiento en que se dicta.

Quién debe probarlo. Apartado (4): la parte que alega la injusticia "bears the onus of establishing that it is unfair."

Qué debe ponderar quien decide. El apartado (5) enumera las cuestiones obligatorias:

Dos presunciones, de distinta fuerza. Apartado (7): se "conclusively presumed" que las partes han leído y entendido el contrato, y se "presumed" que quien da el aviso tiene la competencia de un contratista razonablemente competente. La diferencia de redacción implica que la segunda puede desvirtuarse y la primera no. (Inferencia.) "No leí la cláusula" nunca es un argumento al amparo del art. 13A.

Qué debe ignorar quien decide. Apartado (6): "the provisions of any related contract or the things that happened under any related contract." Un subcontratista no puede alegar que su plazo de aviso era injusto porque el contrato principal daba más tiempo al comitente. (Inferencia.)

Qué es una cláusula preclusiva basada en aviso. Apartado (8): una cláusula "that makes any of the following contingent or dependent on the provision of notice by a party to the contract", a saber: "(a) an entitlement to be paid for", ya sea "(i) construction work carried out or undertaken to be carried out; or (ii) related goods and services supplied or undertaken to be supplied, under the contract; (b) an extension of time for doing a thing that affects an entitlement referred to in paragraph (a); (c) the release of a performance security". El aviso ("notice") "includes" el aviso del momento real o estimado de hacer algo, de su coste real o estimado, de la intención de hacer algo, de la descripción de algo y de una cuestión establecida reglamentariamente.

El artículo 13A no anula una cláusula. La deja sin aplicar respecto de un derecho, en una adjudication o un procedimiento, con la prueba a cargo de quien la invoca y frente a una presunción de que quien la invoca leyó el contrato.

Qué atrapa el art. 13A en una cláusula de modificaciones

Nada de lo que sigue se ha puesto a prueba.

Un aviso de reclamación por modificación. Una cláusula que impide el pago de una modificación ordenada salvo que el contratista notifique su reclamación, o su coste estimado, dentro de un número determinado de días hace "an entitlement to be paid for construction work" contingente de "notice by a party", y el aviso versa sobre el coste o sobre la descripción de algo. Está dentro de la definición. (Inferencia, y sólida.) Estar dentro de la definición es el principio, no el final: el reclamante todavía tiene que probar la injusticia frente al art. 13A(5) y (7).

Una cláusula que limita la recuperación a los costes incurridos después del aviso. Clayton Utz (4 de marzo de 2026) afirma que la definición de aviso "is expansive and likely to cast a wider net than perhaps originally envisaged", y que "determiners might also be empowered to invalidate notice clauses which disentitle recovery of costs incurred prior to (but not after) the giving of notice. Such clauses are commonly used in connection with contractual regimes regulating scope variations". Los mismos autores observan que "some of the factors that the determiner must consider do not neatly fit in this context", porque el art. 13A(5)(a) y (d) "appear to contemplate time bars which entirely prevent payment claims". Fuerza: "might". Es una advertencia, no una predicción.

Un requisito de orden escrita. Es la sección siguiente.

AS 4000 cl 36.1 (1997 y 2025) y el art. 13A: la pregunta abierta

La AS 4000 cl 36.1 (Directing Variations) establece, en la redacción común a dos copias modificadas independientes (una copia de licitación de la AS 4000-1997 y las condiciones basadas en la AS 4902 de Kaloriziko), que el Contractor no modificará la obra salvo por orden escrita, y que el Superintendent puede ordenar una modificación antes de la Date of Practical Completion. Los resúmenes de despachos informan de que la edición de 2025 mantiene la regla. No se leyó ninguna copia bajo licencia de ninguna de las dos ediciones.

¿La alcanza el art. 13A? NEGATIVE FINDING No se localizó ninguna decisión, resolución ni laudo publicado sobre la cuestión; una búsqueda en AustLII no encontró ninguna decisión que aplique el art. 13A en absoluto (hasta aproximadamente junio de 2026). Debe afirmarse exactamente con esa fuerza. Dos cosas sobre el origen de la pregunta:

• La advertencia de Clayton Utz es más estrecha de lo que suele contarse. Su artículo no menciona la AS 4000, la cl 36 ni las órdenes escritas. Su preocupación son las cláusulas que impiden recuperar los costes incurridos antes del aviso del contratista. Trasladar esa preocupación a un requisito de orden escrita es una extensión propia de esta biblioteca. (Inferencia.)
• El texto apunta en ambas direcciones. (Inferencia, cada rama.) En contra de su inclusión: el art. 13A(8) habla de "notice by a party", y el art. 13A(1) y (5) examinan si el cumplimiento era posible para "the party required to give notice". Bajo la cl 36.1, el acto del que depende el derecho es la orden del Superintendent, no algo que el contratista deba dar: el contratista no puede "cumplir" un requisito que otro debe poner por escrito. A favor de su inclusión: la definición de aviso es abierta, una orden es plausiblemente "notice of the description of a thing", y los formularios modificados suelen añadir un paso a cargo del contratista (solicitar una orden, o notificar dentro de un plazo determinado que una orden es una modificación) que sí es claramente un aviso de una parte. (Una copia pública modificada de la AS 4000-1997, en un pliego de licitación de 2025, añade exactamente eso: un aviso como condición previa, dentro de cinco días hábiles, de que el Contractor considera que una orden es una modificación.)

La lectura práctica se sigue de esa división. (Opinión.) Un paso a cargo del contratista añadido a la cláusula de modificaciones es el blanco más probable del art. 13A; un requisito puro de orden escrita es el menos probable. Si quien decide llegara a considerar que el requisito de la cl 36.1 es una cláusula preclusiva basada en aviso, la principal protección que la AS 4000 (tanto en la edición de 1997 como en la de 2025) y la AS 4902 dan a los comitentes quedaría sustancialmente debilitada en Victoria. Merece seguimiento; no merece planificarse en función de ello.

El vacío del "aviso de un evento"

La definición de aviso del art. 13A(8) es abierta, pero no enumera el aviso de que ha ocurrido un evento. Holding Redlich (9 de octubre de 2025, sobre el proyecto de ley) lo expuso así: "Interestingly, the definition of 'notice' does not expressly include notice of an event occurring. It remains to be seen whether a court would find that this falls into 'the description of a thing'." El mismo artículo señala que, a diferencia de la ley de WA, la disposición de Victoria "does not expressly capture 'notices of any other kind'". (Fuente secundaria para la comparación con WA; el art. 16 de WA no se leyó.)

Para las modificaciones el vacío importa menos que para el retraso. Una cláusula de modificaciones suele girar en torno a una orden, cuya descripción es una "thing". Una cláusula de retraso que gira en torno al aviso de un evento que "will probably cause delay" es el blanco natural de una redacción que aproveche el vacío. (Inferencia.) Como la definición dice "includes", quien decide podría entender incluido el aviso de un evento como descripción de algo; nada indica todavía que alguien vaya a hacerlo. No se ha puesto a prueba.

El art. 16 de WA y Queensland: una comparación, claramente señalada

Esta sección compara regímenes. Nada de lo que contiene es autoridad para una proposición sobre Victoria.

El artículo 16 de la ley de WA, para los contratos celebrados el 1 de agosto de 2022 o después, es la potestad más antigua con el mismo criterio "not reasonably possible" / "unreasonably onerous". NEGATIVE FINDING No se localizó ninguna decisión publicada que aplique el art. 16. Una búsqueda en AustLII de las bases de jurisprudencia de Victoria y de Australia Occidental (actualizadas hasta aproximadamente junio de 2026) no localizó ninguna decisión que aplique o interprete el art. 16 de WA o el art. 13A de Victoria. Un resultado de WA, Rock JV Pty Ltd v Thiess Pty Ltd [No 2] [2023] WASC 455, no pudo abrirse y no está verificado. Clayton Utz (4 de marzo de 2026) afirma que el art. 16 "has not been judicially considered in Western Australia", y Holding Redlich (9 de octubre de 2025) no tenía conocimiento de "any cases that have applied or examined the boundaries" de él. Las resoluciones de adjudication no se publican por lo general, así que podría existir una declaración en adjudication no publicada.

Queensland no tiene una potestad equivalente. La Building Industry Fairness (Security of Payment) Act 2017 (Qld) no contiene ninguna disposición que permita declarar injusta una cláusula preclusiva basada en aviso; el estudio de Holding Redlich de octubre de 2025 menciona sólo a Australia Occidental como jurisdicción con una disposición similar antes de Victoria. Un aviso de modificación omitido en Queensland se resuelve con el derecho contractual ordinario.

Nota sobre la edición

La ley de Victoria se ha modificado de nuevo desde el 15 de abril de 2026. [EDITION ALERT] La Building Legislation and Treasury Legislation (Tax Relief) Amendment Act 2026 (Vic), No. 22/2026, sancionada el 23 de junio de 2026, modifica la SOP Act mediante sus arts. 77–81, que entraron en vigor el 24 de junio de 2026: modifica el art. 4 (incluida la derogación de la definición de "adjudicated amount"), el art. 46 y el art. 50(2), e inserta el art. 50A ("Recurring reviews and reports"). No se leyeron en detalle, y nada de lo que aquí se dice depende de ellos. Cite la Ley a partir de la versión autorizada 015 o posterior.

El argumento más sólido contra el planteamiento de esta página

Un oponente cuidadoso diría que esta página exagera el cambio. La mayor parte del dinero de modificaciones disputadas en los grandes proyectos de Victoria iba a disputarse siempre en arbitraje o ante los tribunales, y así seguirá siendo; la adjudication es provisional, y un comitente que pierde una puede recuperar en la liquidación final, como muestra Kaloriziko en Nueva Gales del Sur. Desde ese punto de vista, la derogación cambia el momento de la discusión, no su resultado.

Eso es cierto en cuanto al resultado y erróneo en cuanto a lo que vale el momento. (Opinión.) Quién tiene el dinero durante una controversia de dos años decide si un subcontratista la sobrevive. La objeción más fuerte se dirige a las secciones sobre el art. 13A: una página que dedica tanto espacio a una disposición no puesta a prueba puede animar a los contratistas a tratar los plazos de aviso como negociables. No lo son. La carga de la prueba recae sobre quien lo solicita, se presume de forma concluyente que las partes han leído el contrato, y no se localizó ninguna decisión publicada que declare injusta una cláusula de aviso en la construcción al amparo de ninguna de las dos leyes.

Qué hacer al respecto

(Opinión, ofrecida como práctica de trabajo y no como autoridad.)

1. Incluya las modificaciones disputadas en payment claims notificados el 15 de abril de 2026 o después. Para una reclamación notificada antes de esa fecha, notifique una nueva en lugar de discutir qué preserva el art. 54.
2. Construya cada partida de modificación para que se sostenga por sí misma: la orden, su fecha y su autor, el alcance modificado, cualquier aviso y la base de valoración, con remisiones a los documentos.
3. Si usted es el demandado, redacte el payment schedule como si fuera su adjudication response, porque en sustancia ahora lo es. Dé todos los motivos, para cada partida.
4. Dé a tiempo todos los avisos que exige el contrato. Trate el art. 13A como un recurso de reserva que usted debe probar, no como un plan. Los modelos de aviso de modificación están concebidos para eso.
5. Si tiene que apoyarse en el art. 13A, pruébelo con los factores del art. 13A(5): cuándo se hizo evidente el último día, cómo debía darse el aviso, el poder de negociación y por qué un contratista competente no podía cumplir. Mantenga los contratos conexos fuera del argumento.
6. Comitentes que redactan ahora: un paso de aviso a cargo del contratista en la cláusula de modificaciones es la parte más expuesta al art. 13A. Decida si lo necesita, y mantenga el requisito de orden escrita separado de él.

Para la doctrina que decide si un adjudicator debe siquiera valorar la modificación, véase orden escrita y renuncia en Australia y la página central australiana de modificaciones. Para la misma capa legal aplicada a los avisos de prórroga de plazo, véase aviso y cláusulas preclusivas en Australia.

Sobre este material El contenido de la biblioteca es información general sobre la práctica de las reclamaciones de construcción, no asesoramiento jurídico. El derecho a reclamar, los plazos y el procedimiento se rigen por su propio contrato y por el derecho del lugar donde se ejecuta la obra. Revisado el 26 de septiembre de 2026 · Informar de una corrección