Plantillas de aviso de modificación para AS 4000 y AS 2124

(Nota terminológica. Los términos Superintendent, Principal, Contractor y Variation (términos definidos de AS 4000 y AS 2124), Practical Completion, Date of Practical Completion, Date for Practical Completion, provisional sums, daywork, estoppel, adjudication y adjudicator se conservan en inglés a lo largo de este artículo. Son términos definidos de un formulario contractual concreto o nociones de common law sin equivalente en derecho civil; en particular, adjudication designa el procedimiento legal de resolución de controversias sobre seguridad de pago, mientras que en español "adjudicación" significa la atribución de un contrato. Los epígrafes de cláusula (Latent Conditions, Directing Variations y similares) y las expresiones legales citadas entre comillas también se dejan en inglés. Las cartas de las plantillas se dejan en inglés, tal cual, porque se envían en el marco de contratos australianos redactados en inglés.)

Son ayudas de redacción, no asesoramiento jurídico. Son redacción propia de Storia, no texto de ningún formulario de Standards Australia. Compruebe el contrato firmado, sus condiciones especiales y la edición del formulario antes de enviar nada: la mayoría de los contratos australianos son formularios estándar enmendados, y la numeración de cláusulas de AS 4000:2025 y la de AS 4000-1997 pueden diferir. Los números y epígrafes de cláusula que siguen proceden de resúmenes publicados por despachos y, para AS 4000-1997, de una copia pública enmendada; no se leyó ningún texto de Standards Australia con licencia. Para el derecho que sustenta cada carta, empiece por el eje australiano de modificaciones.

Qué carta enviar

Capa: valor por defecto del formulario, a partir de resúmenes, más la ley de Victoria leída directamente. Rigen las enmiendas de su contrato.

Plantilla A. Solicitud de orden escrita (AS 4000, cláusula 36.1)

Utilícela antes de la Practical Completion siempre que se le haya pedido hacer algo que usted considera un cambio y no tenga una orden escrita del Superintendent. Envíela al Superintendent designado en el contrato, por el canal de avisos que el contrato especifique. Los resúmenes de AS 4000:2025 reportan que los avisos por correo electrónico están reconocidos expresamente (cl 7), y que la Practical Completion puede producirse antes de que se emita su certificado, de modo que la ventana para obtener una orden puede cerrarse antes de lo que sugiere la documentación.

To:        [SUPERINTENDENT NAME], Superintendent, [PROJECT]
Cc:        [PRINCIPAL CONTACT]
From:      [CONTRACTOR], [AUTHOR, ROLE]
Date:      [DATE]
Contract:  [CONTRACT NO.], AS 4000[:2025 / -1997] as amended by [SPECIAL CONDITIONS REF]
Subject:   Request for written direction under clause 36.1 - [SHORT DESCRIPTION]

1. On [DATE AND TIME], [NAME, ROLE, ORGANISATION] asked us to [DESCRIBE
   THE WORK OR CHANGE] at [LOCATION / GRIDLINE / LEVEL]. The request was
   given [orally on site / by email ref [REF] / at meeting [MINUTES REF]].

2. We consider this work is not part of the work under the Contract,
   because [CONTRACT DOCUMENT, CLAUSE, DRAWING NO. AND REVISION] requires
   [WHAT THE CONTRACT ACTUALLY REQUIRES].

3. We do not hold a written direction from the Superintendent for this
   work. Please either:
   (a) direct the change in writing under clause 36.1; or
   (b) confirm in writing that the work is not required.

4. [Select one]
   [We will not proceed until we receive your written direction.]
   [Because [SAFETY / PROGRAMME REASON], we are proceeding from [DATE]
   on the basis that a written direction will follow, and we reserve
   our entitlement to have this work valued as a Variation.]

5. We will notify any delay and any claim separately under the Contract.

Records held: [LIST RECORD IDS - diary entry, photos, email, drawing rev].

[SIGNATURE BLOCK]

Bajo AS 2124-1992, la misma carta sirve como solicitud de confirmación por escrito de una orden verbal. Un resumen de un despacho reporta que, cuando el Contractor pide confirmación escrita de una orden verbal, el Contractor no está obligado a cumplirla hasta que el Superintendent la confirme SINGLE-SOURCE. Compruebe sus cláusulas 23 y 40 antes de apoyarse en ello, y envíe también la Plantilla D.

Plantilla B. Aviso de que una orden es una Variation

Utilícela cuando tenga una orden o un hecho desencadenante de modificación presunta y quiera que su calificación y su reserva consten en el registro antes de que se discuta el precio. Deliberadamente no contiene el aviso de prórroga de plazo: ese es un aviso distinto bajo una cláusula distinta, e incluirlo en la misma carta invita a sostener que ninguno de los dos se dio correctamente.

To:        [SUPERINTENDENT NAME], Superintendent, [PROJECT]
From:      [CONTRACTOR], [AUTHOR, ROLE]
Date:      [DATE]
Contract:  [CONTRACT NO.], [FORM AND EDITION] as amended by [REF]
Subject:   Notice - direction [DIRECTION REF] is a Variation

1. On [DATE] you directed [DESCRIBE] by [DOCUMENT: email / site
   instruction / RFI response / drawing [NO.] rev [X]].

2. We regard this direction as a Variation under clause [36.1 / 40.1 /
   DEEMING CLAUSE, e.g. latent conditions or discrepancies], because
   [CONTRACT BASELINE: document, clause, drawing and revision at award]
   required [X] and the direction requires [Y].

3. We are complying with the direction. Compliance is not agreement that
   the work is within the Contract.

4. We reserve our entitlement to:
   (a) valuation of the Variation under clause [36.4 / 40.5 / AMENDED
       PRICING CLAUSE], including time-related costs;
   (b) an extension of time, which we are notifying separately under
       clause [EOT CLAUSE] by letter [REF] dated [DATE]; and
   (c) any further claim arising from the direction, which we will
       notify under clause [CLAIMS CLAUSE, e.g. 41 / 46.1] if it arises.

5. Our price submission will follow by [DATE], or within the period the
   Contract requires if shorter.

Records held: [DIRECTION DOC], [BASELINE DOC], [PHOTOS], [DIARY].

[SIGNATURE BLOCK]

Plantilla C. Aviso de condición latente (AS 4000, cláusula 25)

Según la cláusula 25.3 de AS 4000-1997, tal como se reproduce en una copia pública enmendada, el Superintendent valora una condición latente como una Variation. [EDITION ALERT] Ningún resumen localizado dice que esa presunción sobreviviera en la edición de 2025. Bajo AS 2124, en cambio, el Contractor reclama el coste adicional incurrido, conforme a la cláusula 12, SINGLE-SOURCE en cuanto al número. Los resúmenes de AS 4000:2025 (HWL Ebsworth; Swaab) reportan que la notificación de la cláusula 25 corre ahora en cuanto sea factible después de que el Contractor tenga conocimiento; el texto no se leyó, y un despacho incluye límites más estrictos a la notificación de la cláusula 25 entre las enmiendas que los comitentes introducen habitualmente. Por tanto, trate el aviso como exigible de inmediato, y lea su cláusula 25 y sus condiciones especiales para conocer el hecho desencadenante real.

To:        [SUPERINTENDENT NAME], Superintendent, [PROJECT]
From:      [CONTRACTOR], [AUTHOR, ROLE]
Date:      [DATE]  Time: [TIME]
Contract:  [CONTRACT NO.], AS 4000[:2025 / -1997] as amended by [REF]
Subject:   Notice of latent condition under clause 25 - [LOCATION]

1. At [TIME] on [DATE] our [ROLE] encountered [DESCRIBE THE PHYSICAL
   CONDITION: e.g. rock / contamination / buried services / water] at
   [LOCATION, CHAINAGE, GRID, DEPTH].

2. We became aware of it on [DATE]. We are giving this notice [before /
   as soon as practicable after] the condition was disturbed.
   [If already disturbed: state why, and what was recorded first.]

3. The condition differs materially from what a competent contractor
   could reasonably have anticipated at the time of tendering from
   [SITE INVESTIGATION REPORT REF, BOREHOLE LOGS, TENDER DOCUMENTS].
   [Adjust this paragraph to your contract's latent-condition test.]

4. Our proposed approach is [METHOD]. We request your direction on how
   to deal with the condition.

5. Our current estimate of the effect is:
   Time:  [X days / not yet known]. Notified separately under clause
          [EOT CLAUSE] by letter [REF].
   Cost:  [$ / not yet known]. We will submit a valuation.

6. We have preserved the following records and made the area available
   for inspection: [PHOTOS WITH TIMESTAMPS, SURVEY, SAMPLES, DIARY].

[SIGNATURE BLOCK]

Plantilla D. Aviso prescrito de la cláusula 46.1 de AS 2124-1992

AS 2124-1992 tolera la orden verbal y después castiga el aviso omitido. Según los resúmenes, la cláusula 46.1 hace depender la responsabilidad del Principal ante una reclamación de que el Contractor dé un aviso prescrito dentro de un plazo fijado, so pena de que la reclamación quede precluida. El plazo base se reporta como de 42 días en dos fuentes independientes (Turtons, 2018; un anexo de la South Australian Housing Trust, 2023, que lo enmienda a 28 días), pero las fuentes discrepan sobre qué lo hace correr UNVERIFIED: una lectura lo vincula a la orden del Superintendent, otra al momento en que el Contractor pudo razonablemente conocer la reclamación. Los plazos se enmiendan de forma habitual. Compruebe la cláusula 46.1 de su contrato y sus condiciones especiales, anote el plazo en la agenda desde el hecho desencadenante más temprano y no espere al precio.

To:        [SUPERINTENDENT NAME], Superintendent, [PROJECT]
From:      [CONTRACTOR], [AUTHOR, ROLE]
Date:      [DATE]
Contract:  [CONTRACT NO.], AS 2124-1992 as amended by [REF]
Subject:   Notice of claim under clause 46.1 - [SHORT DESCRIPTION]

1. This is a notice under clause 46.1 [and clause [ANY SPECIAL
   CONDITION THAT AMENDS IT]].

2. The claim arises from [DIRECTION / EVENT] given or occurring on
   [DATE] by [NAME, ROLE] [orally / in writing, ref [REF]].

3. We first became aware that we had a claim on [DATE], when [FACT].

4. General nature of the claim: [e.g. valuation of a variation under
   clause 40 / extra cost of a latent condition under clause 12 /
   other].

5. Contractual basis: clause[s] [X].

6. Amount: [$ ESTIMATE, basis attached / to follow by [DATE]].
   [If your cl 46.1 requires further particulars within a further
   period, diarise it: [DATE].]

7. Time: any extension of time is notified separately under clause
   [35 / AMENDED EOT CLAUSE] by letter [REF].

[SIGNATURE BLOCK]

Plantilla E. Presentación del precio de la modificación, con el listado de registros

Bajo AS 4000 el Superintendent valora la Variation según una escala que empieza por el acuerdo previo (cláusula 36.4 en AS 4000-1997), de modo que un precio acordado antes de que empiece la obra vale más que una cifra mejor discutida después. En AS 4000-1997 (y en la familia AS 4902-2000), la cláusula 36.2 (Proposed Variations) pide al Contractor que responda a una modificación propuesta con su coste, incluidos los costes vinculados al plazo (o de retraso). Dos copias públicas enmendadas independientes lo dicen así; el texto de 2025 no se leyó. (Inferencia.) Respecto de un precio que omita los costes vinculados al plazo, puede alegarse después que los dejó zanjados. Valórelos o resérvelos expresamente. La única resolución de apelación leída sobre la cuestión fue en sentido contrario respecto de su cláusula hecha a medida: en Chengcheng v Mansfield [2018] NSWCA 244, las modificaciones acordadas y pagadas no excluyeron las pérdidas por retraso liquidadas y separadas. El riesgo está en el texto de su contrato. Véase costes de prolongación y de retraso en Australia.

To:        [SUPERINTENDENT NAME], Superintendent, [PROJECT]
From:      [CONTRACTOR], [AUTHOR, ROLE]
Date:      [DATE]
Contract:  [CONTRACT NO.], [FORM AND EDITION] as amended by [REF]
Subject:   Variation [VARIATION NO.] - price submission

1. Direction: [DIRECTION REF, DATE, BY WHOM]. Our notices: [TEMPLATE B
   REF], [EOT NOTICE REF], [CLAIM NOTICE REF if any].

2. Pricing basis: we have priced under clause [36.4 / 40.5 / AMENDED]
   using [agreed rates / contract rates [SCHEDULE REF] / reasonable
   rates, because no contract rate applies for the reason that [X]].

3. Price:
   Direct work (measured or daywork)           $[   ]
   Omitted work credited                       $[   ]
   Time-related costs ([X] days at $[ ]/day)   $[   ]  [or: reserved,
                                                        see para 5]
   Margin [as the Contract provides]           $[   ]
   Total                                       $[   ]

4. Programme effect: [X working days] to [ACTIVITY / DATE FOR PRACTICAL
   COMPLETION], shown in [PROGRAMME UPDATE REF]. Claimed separately as
   an extension of time under clause [EOT CLAUSE].

5. Reservation: this price covers only the items listed in paragraph 3.
   [It does not include [disruption to unchanged work / acceleration /
   the effect of other variations], which we reserve.]

6. Records schedule (attached):
   R1  Direction [REF, DATE]
   R2  Contract baseline [DOC, CLAUSE, DRAWING REV AT AWARD]
   R3  Revised drawing / RFI response [REF, REV, DATE RECEIVED]
   R4  Site diary entries [DATES]
   R5  Photographs [IDS, TIMESTAMPS, LOCATIONS]
   R6  Labour and plant records [DOCKET NOS., DATES]
   R7  Materials invoices [NOS.]
   R8  Quantities take-off [REF]
   R9  Programme update [REF, DATA DATE]
   R10 Correspondence chain [REFS]

[SIGNATURE BLOCK]

Los registros que hacen defendible cada aviso

Un aviso afirma hechos. Los registros los prueban, y tienen que existir antes de que nadie los pida.

Dónde encaja Storia

Cada plantilla anterior vale lo que vale el registro fechado que hay detrás de sus marcadores: la orden, la revisión del plano de base, la entrada del diario que muestra cuándo tuvo usted conocimiento. Storia convierte planos, RFI, programas, correspondencia e informes de obra en un único registro del proyecto vinculado a sus fuentes, construido a medida que avanza la obra, de modo que el documento al que apunta cada [PLACEHOLDER] pueda encontrarse y rastrearse hasta su fuente cuando se redacta el aviso, y no reconstruirse meses después, cuando la reclamación ya está en disputa.

Tres avisos, no uno

Una sola orden puede exigir tres avisos distintos, cada uno bajo su propia cláusula y con su propio plazo.

Capa: valor por defecto del formulario, a partir de resúmenes y de una copia pública enmendada de AS 4000-1997. No se leyó ningún texto de cláusula con licencia. Las condiciones especiales enmiendan habitualmente los tres.

(Inferencia.) Como cada aviso se sitúa en una cláusula distinta con un hecho desencadenante distinto, una carta que satisface uno no satisface necesariamente los demás. El plazo del aviso de prórroga, y lo que hacen los tribunales australianos con un aviso de prórroga omitido, se exponen en aviso y cláusulas preclusivas en Australia.

Kaloriziko (2025): aprobar no es modificar

En Kaloriziko v Calibre Construction Group (No 2) [2025] NSWCA 259, el promotor había "aprobado", pero no pagado, una modificación reclamada por honorarios de consultoría que en realidad formaban parte del alcance del constructor. El Court of Appeal sostuvo que esa aprobación no operó como una orden conforme a la cláusula 36.1 del contrato y no podía valorar una modificación conforme a su cláusula 36.4. En palabras de Adamson JA: "The pricing of a non-variation does not convert it to a variation." En cuanto a las partidas que el promotor había aprobado y pagado, el pago era sólo a cuenta conforme a la cláusula 37.2 del contrato, por lo que tampoco vinculaba al promotor.

Dos límites importan. El contrato era un contrato de diseño y construcción en formato AS 4902-2000 enmendado, no AS 4000. Y sólo $133,175 de la reducción de $3,243,175 en apelación se referían a una modificación; las partidas pagaderas por separado como "excluded items" se mantuvieron a favor del constructor. (Inferencia.) La lección es la de la Plantilla A: la aprobación de un Principal es prueba, no una orden, y la discusión sobre el alcance sigue teniendo que ganarse con los documentos.

Victoria: el art. 13A, si la cláusula preclusiva parece abusiva

Desde el 15 de abril de 2026, el art. 13A de la Building and Construction Industry Security of Payment Act 2002 (Vic) permite a un adjudicator, un tribunal, un árbitro o un perito designado por las partes declarar abusiva una cláusula preclusiva basada en aviso respecto de un derecho concreto si su cumplimiento "is not reasonably possible" o "would be unreasonably onerous". La definición abarca una cláusula que hace que el derecho a cobrar por obra de construcción quede condicionado a que una parte dé un aviso o dependa de ello. (Inferencia.) Una cláusula que impide el cobro de una modificación salvo que se dé a tiempo un aviso de reclamación queda, por tanto, de lleno dentro de su tenor.

Cuatro puntos antes de apoyarse en él:

• La carga de la prueba es suya. El art. 13A(4) la impone a la parte que alega el carácter abusivo.
• Es específico de cada derecho. Una cláusula declarada abusiva no produce efecto respecto del derecho concreto en cuestión (art. 13A(3)(a)), pero "continues to have effect in other circumstances or proceedings" (art. 13A(3)(b)).
• Las presunciones juegan en su contra. Se presume de forma concluyente ("conclusively presumed") que las partes leyeron y entendieron el contrato, y se presume que usted tiene la competencia de un contratista razonablemente competente (art. 13A(7)).
• La exigencia de orden escrita es otra cuestión. Si una cláusula que hace depender una modificación de una orden escrita previa es una "notice-based time bar provision" está sin resolver. No se localizó ninguna resolución que aplique el art. 13A.

(Opinión.) El art. 13A es un argumento subsidiario, no una estrategia de avisos. Dé ahora el aviso tardío, diga que es tardío y por qué, y después valore el art. 13A. Australia Occidental tiene una disposición similar en el art. 16 de su ley de 2021, según los resúmenes. Para ver cómo las reformas de Victoria cambian la cuenta de modificaciones en la adjudication, véase modificaciones en Victoria y la cuenta de modificaciones ante la adjudication.

Para ver cómo los registros se convierten en prueba en una controversia australiana, véase registros y prueba pericial en Australia.

Sobre este material El contenido de la biblioteca es información general sobre la práctica de las reclamaciones de construcción, no asesoramiento jurídico. El derecho a reclamar, los plazos y el procedimiento se rigen por su propio contrato y por el derecho del lugar donde se ejecuta la obra. Revisado el 6 de octubre de 2026 · Informar de una corrección