Valorar una modificación según AS 4000: cómo se valora una modificación en Australia

Bajo AS 4000 (y, según los resúmenes, AS 4902) una modificación ordenada se valora descendiendo por un orden fijo: acuerdo previo, después precios o tarifas del Contrato, después tarifas de una lista de cantidades o un listado valorados aunque no sean documento del Contrato, y sólo entonces precios razonables que incluyen beneficio y gastos generales. Esa escala es toda la maquinaria de valoración. Valora una modificación que existe. No la crea: la Court of Appeal de Nueva Gales del Sur abonó a un promotor una "modificación" aprobada y valorada porque la obra había estado en el alcance desde el principio.

Éste es el radio de valoración de modificaciones en Australia. La escala de cuatro peldaños en otros formularios está en la página de valoración neutral en cuanto a jurisdicción.

(Nota terminológica. Los términos definidos de los formularios AS Variation, Superintendent, Principal, Contractor, Date of Practical Completion, Annexure y Formal Instrument of Agreement, así como los títulos de cláusula citados (Directing Variations, Pricing y similares), se conservan en inglés a lo largo de este artículo, igual que liquidated damages, co-ordinate liability, deed of settlement y adjudication (la adjudication legal de seguridad de pago; en español "adjudicación" significa la adjudicación de un contrato, y no se usa aquí). Son términos definidos de un formulario contractual concreto o nociones de common law sin equivalente en derecho civil; traducirlos afirmaría una regla que no existe en el régimen descrito.)

Lo que esta página pudo leer y lo que no. El texto de Standards Australia es de pago, y no se leyó ninguna copia con licencia de AS 4000:2025, AS 4000-1997, AS 4902-2000 ni AS 2124-1992. La cláusula 36 de AS 4000-1997 se cita sólo a partir de una copia enmendada pública incluida en un pliego de licitación, y así se indica; todo lo demás sobre los formularios procede de resúmenes de despachos, atribuidos. Kaloriziko (que cita las cláusulas enmendadas, basadas en AS 4902, de ese contrato), Peninsula Balmain, Mainteck y Chengcheng se leyeron en AustLII.

AS 4000 cláusula 36.4: la escala de precios, peldaño a peldaño

Una copia enmendada de AS 4000-1997 leída para esta página hace que el Superintendent valore cada Variation "as soon as possible" conforme a un orden de prelación. Dos resúmenes de despachos exponen los apartados en el mismo orden: una nota de CMGuide (2011, sobre AS 4000) y la serie de Holding Redlich sobre diseño y construcción (noviembre de 2022, sobre AS 4902).

Constancia: los apartados (a)–(c) tal como figuran en una copia enmendada de AS 4000-1997 incluida en un pliego de licitación público (cuyo apartado (d) fue suprimido por enmienda), y el orden completo según lo resumen CMGuide (AS 4000) y Holding Redlich (AS 4902). La columna "la disputa" es opinión.

El único texto basado en AS 4902 que se leyó, el contrato enmendado de Kaloriziko, anteponía un listado de tarifas a los precios del Contrato y fijaba el margen del último apartado como porcentajes indicados en el Annexure. Lea la cláusula 36.4 firmada.

El apartado (a) hace primar el acuerdo. Por eso importa el procedimiento de modificación propuesta: es la vía del Superintendent hacia un precio pactado antes de que empiece la obra. Un precio pactado es el peldaño superior, y todo lo que está por debajo es discusión.

El apartado (c) es la trampa. Alcanza tarifas que el Contractor entregó en la licitación para su evaluación, aun cuando nunca llegaran a ser documentos del Contrato. (Opinión.) Suponga que todo lo valorado y entregado es alcanzable, y valore los listados de licitación como si fueran a usarse en su contra.

El apartado (d) es el único peldaño que garantiza expresamente el margen. Así que el objetivo habitual del Contractor es mostrar que los apartados (b) y (c) no encajan con la obra modificada, y el del Principal, mostrar que sí. (Inferencia, a partir de la estructura de los apartados.)

En qué se apoya la subnumeración

La subnumeración de 1997 está confirmada a partir de un pliego de licitación público que contiene una copia enmendada de AS 4000-1997: cláusula 36.1 Directing Variations, 36.2 Proposed Variations, 36.3 Variations for convenience of Contractor, 36.4 Pricing. El contrato enmendado basado en AS 4902 de Kaloriziko tiene la misma estructura. Algunos resúmenes publicados sitúan la valoración en la 36.2; para la edición de 1997 eso es erróneo.

(Inferencia.) Para AS 4000:2025 sólo está confirmada la cláusula 36.1 (Directing Variations); el resto se infiere y nada informa de una renumeración. Cite "AS 4000:2025 cláusula 36" y compruebe el subnúmero contra su ejemplar de la norma antes de alegarlo.

Sobre el apartado (d) los resúmenes difieren: CMGuide presenta el último apartado como portador de beneficio pero no de gastos generales; Holding Redlich, de beneficio y gastos generales. Dos copias resuelven la forma, si no las palabras. Una copia enmendada de AS 4000-1997 termina la cláusula 36.4 con "any deductions shall include a reasonable amount for profit but not overheads" (su apartado (d) fue suprimido por enmienda), y el contrato de Kaloriziko fija un porcentaje para las adiciones y otro para las deducciones. (Inferencia.) La cláusula es una regla de adiciones seguida de una regla de deducciones; CMGuide ha fundido las dos. Ninguna de las dos copias es la norma.

Modificaciones negativas: beneficio, gastos generales y una regla del 10% que nadie encontró

Circulan dos reglas sobre la obra suprimida en AS 4000. Deben tratarse de forma muy distinta.

Beneficio pero no gastos generales en las deducciones. El corpus recoge que la cláusula de valoración continúa, tras el apartado (d), con una regla según la cual las deducciones incluyen una cantidad razonable por beneficio pero no por gastos generales. En una omisión, el Principal recupera el beneficio del Contractor sobre la obra suprimida; el Contractor conserva la recuperación de gastos generales. La única copia de AS 4000-1997 leída (una copia de licitación enmendada) contiene exactamente esa frase; la norma sin enmendar no se leyó.

"10% de la omisión neta." El corpus de investigación describe una deducción del 10% de la diferencia cuando las omisiones superan a las adiciones, y la sitúa en la cláusula 36.2. NEGATIVE FINDING Cuatro búsquedas realizadas el 26 de septiembre de 2026 no localizaron ninguna fuente para un porcentaje de omisión neta en AS 4000 o AS 2124, y no aparece ninguno en la cláusula 36 de la copia enmendada de AS 4000-1997 leída. En esa copia la cláusula 36.2 es el procedimiento de modificación propuesta, no una regla de valoración, y el comitente había añadido su propia cláusula de omisiones (cláusula 36.5), que es de donde salen reglas como ésta. (Opinión.) No alegue, deduzca ni conceda una cifra del 10% sobre la base del formulario tipo. Si su contrato firmado la contiene, es una condición especial.

Una comparación, claramente identificada: el AIA A201–2017 §7.3.8 abona la obra suprimida a coste neto, de modo que un contratista estadounidense conserva los gastos generales y el beneficio sobre ella; el CCDC 2 – 2020 llega a un resultado similar a través de su honorario. Si la regla de deducciones de AS 4000 dice lo que se informa, va en sentido contrario en cuanto al beneficio. Nada en este párrafo es autoridad para una proposición australiana.

El corpus de investigación informa también de que la cláusula 36.1 de AS 4000:2025 permite expresamente omitir obra la ejecuten o no otros. UNVERIFIED Eso afecta a si la omisión es siquiera una modificación válida, y se trata en el radio de modificaciones presuntas.

AS 4000 cláusula 36.2 y costes vinculados al plazo: ¿valoración o prolongación?

En AS 4000, cuando el Superintendent da aviso de una modificación propuesta, el Contractor responde con una estimación. Turtons (julio de 2018, sobre AS 4000-1997) resume que esa estimación cubre el efecto sobre el programa de construcción, el efecto sobre la Date of Practical Completion y el coste de la modificación, en sus palabras "including all time-related costs". Dos copias enmendadas de forma independiente coinciden en lo sustancial: la copia de licitación de AS 4000-1997 pide un presupuesto del coste "including all warranties and time-related costs, if any", y el contrato basado en AS 4902 de Kaloriziko, un desglose "including all warranties and delay costs, if any". No se leyeron ni la redacción sin enmendar ni la de 2025.

Eso importa porque la mayoría de los formularios mantienen el coste vinculado al plazo fuera del precio de la modificación. JCT lo envía a loss and expense, CCDC a sus cláusulas de retraso y reclamaciones. NEC4 pone plazo y coste en una sola cotización. Según las copias leídas, la respuesta a la modificación propuesta de AS 4000 se alinea con NEC4: la consecuencia vinculada al plazo de una modificación propuesta está dentro del precio que se pide al Contractor. (Comparación; véase la página de valoración neutral.)

(La tabla es opinión, construida sobre los resúmenes anteriores.) La trampa de la infrarrecuperación es una inferencia a partir de la redacción, no un pronunciamiento judicial. No se localizó ninguna resolución australiana que declare que un precio de modificación pactado bajo AS 4000 liquida los costes de retraso de esa modificación. La única resolución de apelación encontrada sobre la cuestión va en sentido contrario, sobre un contrato a medida: Chengcheng (Aust) Enterprise Melbourne Pty Ltd v Mansfield Corporation Pty Ltd declaró que pactar y pagar una modificación no excluía una reclamación separada por costes de retraso, aun cuando la propia valoración de modificaciones de ese contrato incluía costes vinculados al plazo ([78]). Ese resultado dependió de las cláusulas de modificaciones y de costes de retraso de ese contrato, que es precisamente la cuestión. La respuesta está en las palabras de su contrato, no en una regla general.

El punto de la doble recuperación no es sólo un argumento de abogados. La guía de contratación de obras del Gobierno de Nueva Gales del Sur sobre reclamaciones de prolongación indica a sus evaluadores que los pagos por modificaciones suelen incluir ya una proporción de gastos generales fuera de obra, y que no los cuenten dos veces. Ofrezca esa conciliación antes de que se la pidan.

La página de plantillas da redacción para ambas mitades: una respuesta a la modificación propuesta que nombra el coste vinculado al plazo que incluye, y una reserva para cualquier coste de retraso que no incluye. Véanse las plantillas de aviso y reclamación de modificaciones. Cuando el dinero del retraso va por separado, se prueba como en costos de prolongación en Australia.

Ni Hudson, ni Emden, ni Eichleay: los gastos generales del retraso se prueban como coste real

El apartado (d) promete una cantidad razonable por gastos generales. No dice cómo probarla, y el derecho australiano no ofrece ninguna fórmula a la que recurrir.

NEGATIVE FINDING No se localizó ninguna resolución australiana que adopte o rechace las fórmulas Hudson, Emden o Eichleay: ni en el estudio del corpus, ni en otras dos búsquedas realizadas para esta página el 26 de septiembre de 2026. (Comparación.) Según la investigación de este sitio, Inglaterra, Canadá y Estados Unidos tienen cada uno resoluciones que se ocupan de las fórmulas; Australia no tiene ninguna localizada. (Opinión.) En una reclamación por retraso, trate los gastos generales fuera de obra como coste real e infrarrecuperación real, probados a partir de la contabilidad. Un porcentaje tomado de una fórmula recibirá un "¿dónde está eso en sus libros?". Dentro del precio de una modificación, el apartado (d) lleva su propia partida de gastos generales; lo que allí se discute es qué es razonable.

La misma disciplina se aplica cuando un contratista renuncia a desglosar. Mainteck Services Pty Ltd v Stein Heurtey SA rechazó el argumento de que probar un nexo causal entre algunos incumplimientos y la alteración daba derecho al reclamante a la reclamación entera o a un reparto: "That is not the law" ([182]). "In a global claim, a significant cause of loss not attributable to the defendant is fatal" ([205]). Una cuenta de modificaciones que agrupa modificaciones sin valorar con alteración y retraso en una sola cifra de "coste total" asume ese riesgo. Véase reclamaciones globales y costo total en Australia.

AS 2124 cláusulas 40.3 y 40.5: qué cambia en el formulario anterior

AS 2124-1992 sigue muy extendido. Su cláusula de modificaciones es la 40, y en la valoración las diferencias que importan están en adónde va el margen, no en la escala misma.

Constancia: números y títulos de cláusula según los resume Turtons (octubre de 2018) y una plantilla de condiciones especiales de AS 2124 de un gobierno estatal en la que se apoya el corpus. CONFLICT menor: una guía llama a la cláusula 40.3 "detailed quotation", la plantilla "Pricing the Variation"; describen la misma estipulación.

(Inferencia.) Como las modificaciones presuntas y las modificaciones se valoran escala abajo por una escala cuyo último peldaño incluye margen, y los ajustes por coste incurrido no, los dos formularios asignan el margen en sentidos opuestos en las condiciones latentes y en el cambio legislativo. Identifique el formulario antes de asesorar sobre cualquiera de las dos. AS 2124 contiene además una estipulación general de aviso preceptivo en la cláusula 46.1. Su plazo se recoge como de 42 días en dos fuentes independientes, pero las fuentes discrepan sobre qué lo pone en marcha UNVERIFIED: compruebe la cláusula 46.1 y las condiciones especiales de su contrato. Se trata en la página de plantillas y en el radio de instrucción escrita.

El Superintendent valora además de ordenar

Bajo AS 4000 la misma persona ordena la modificación y después la valora. Cuando el Superintendent ordena, actúa por el Principal. Cuando valora, desempeña una función certificadora entre las partes.

Peninsula Balmain Pty Ltd v Abigroup Contractors Pty Ltd es la referencia. El contrato (AS 2124-1992 cláusula 23) exigía al Superintendent actuar "honestly and fairly". Hodgson JA declaró que el Superintendent es mandatario del comitente "only in a very loose sense", y que al certificar "is not acting as the owner's agent, in the strict legal sense" ([50]); debe actuar "honestly and impartially", también al decidir si prorroga el plazo sin reclamación ([79]). El asunto versaba sobre el plazo, no sobre la valoración; que el mismo deber rija la valoración es (Inferencia) a partir del carácter certificador de la tarea, y es la lectura que adopta la doctrina.

AS 4000:2025 no resolvió la tensión. Carter Newell (agosto de 2025) observa que AS 4000:2025 fija las obligaciones generales del Superintendent en la cláusula 20, pero que la distinción entre el Superintendent como mandatario del Principal y como certificador o valorador independiente "could be better reflected". (Opinión.) Con la cláusula 36.1, según se informa, convirtiendo ahora al Superintendent en la única puerta de acceso a una modificación eficaz, y siendo el Superintendent el valorador conforme a la cláusula de valoración, la dualidad importa más bajo la edición de 2025, no menos. Para un contratista que impugna una valoración, un precio moldeado por el presupuesto del Principal y no por la escala es el argumento estructural más sólido disponible.

Kaloriziko (2025): la aprobación no es una modificación

Éste es el caso que cambia cómo debe leerse un registro de modificaciones, y se informa mal de él con frecuencia.

Kaloriziko Pty Ltd as trustee for Ryde Combined Unit Trust v Calibre Construction Group Pty Ltd (No 2) fue una apelación contra Stevenson J ([2025] NSWSC 593). Adamson JA redactó la sentencia principal, y Mitchelmore y Kirk JJA se adhirieron. El contrato era un contrato de diseño y construcción de $31 millones para apartamentos en Ryde, sobre condiciones generales en el formato AS 4902-2000, enmendadas. No era AS 4000. Todos los números de cláusula que siguen son los de ese contrato.

El resto de la reducción fueron $210,000 de liquidated damages (28 días a $7,500) y $2.9 millones por la infravaloración de inmuebles transmitidos en virtud de un deed of settlement que liberó a una parte con co-ordinate liability. Ésa es una cuestión de contribución, no de modificaciones. Afirmar que las modificaciones del constructor se recortaron en $3.24 millones es erróneo.

Partidas que el promotor aprobó, valoró y pagó

Cinco partidas (V1, V7, V11, V13 y V21, $569,778 pagados) se declararon no constitutivas de modificaciones: la obra estaba dentro del alcance. La aprobación y el pago del promotor no desplazaron la cláusula 37.2, según la cual, tal como la cita el tribunal, "[p]ayment other than final payment shall be payment on account only". El juez de instancia había resuelto otra cosa, y erró. Pero cada partida era un "excluded item" conforme al Formal Instrument of Agreement: obra que debía ejecutarse pero pagarse por separado. Así que el constructor conservó el dinero y no debía abono alguno.

La partida que el promotor aprobó pero nunca pagó

V44, honorarios de consultoría, se aprobó pero no se pagó. Los honorarios estaban dentro del alcance y no excluidos, y las conversaciones precontractuales eran irrelevantes por una cláusula de contrato íntegro. El tribunal declaró que la aprobación no operó como orden conforme a la cláusula 36.1, y no podía valorar una modificación conforme a la cláusula 36.4. En palabras del tribunal:

The pricing of a non-variation does not convert it to a variation.

El sumario de la sentencia recoge la aprobación como no más que una admisión implícita, susceptible de ser desplazada por la verdadera posición contractual. Al promotor se le abonaron $133,175. Y el tribunal puso la maquinaria de valoración en su sitio: "When cl 36 is complied with (that is, that there is a variation which is priced), the builder has a right to payment in addition to the original contract sum". La escala presupone la modificación.

El tribunal declaró también que la fecha de terminación práctica no se había modificado válidamente, porque no existía un instrumento escrito otorgado por ambas partes, como exigía la cláusula 5(b) del Formal Instrument, y no se probó ni un acuerdo verbal ni una conducta. Ésa es una conclusión sobre la prueba, no un pronunciamiento de que una cláusula de modificación por escrito excluya la modificación verbal en Australia. La cuestión de la orden escrita está en el radio de instrucción escrita.

Qué significa para el registro de modificaciones de un contratista

(Opinión.) Para un comitente el caso corta en ambos sentidos. La aprobación no vinculó a este promotor, pero seguía siendo una admisión que tuvo que desplazar, y la desplazó porque una cláusula de contrato íntegro dejó fuera la historia precontractual. Una aprobación dada a la ligera, por razones de tesorería o de relación, es prueba en su contra en la liquidación final.

Las respuestas de redacción

(Opinión, ofrecida como práctica de redacción y no como autoridad.)

• Contratistas: estipule que un precio de modificación pactado o determinado conforme a la cláusula de valoración es definitivo y vinculante una vez emitido, y excluya las valoraciones de modificaciones del lenguaje de pago a cuenta de la cláusula de pago. Y pida que cada aprobación nombre la orden escrita en la que se basa.
• Comitentes: estipule expresamente que aprobar o pagar un precio no es una admisión de que la obra sea una modificación, mantenga el lenguaje de pago a cuenta, y mantenga una cláusula de acuerdo íntegro que cumpla una función real.
• Ambos: una línea del registro debe llevar la referencia de alcance, la referencia de la orden, el apartado de valoración usado y si el coste vinculado al plazo está en el precio. Esos cuatro campos son lo que Kaloriziko puso a prueba.

Dónde encaja Storia

Cada peldaño de la escala descansa sobre registros: la tarifa aplicable, las cantidades, el coste vinculado al plazo incluido en el precio y, sobre todo, el rastro que muestra que la obra estaba fuera del alcance antes de que nadie la valorara. Kaloriziko es lo que ocurre cuando la aprobación sobrevive y ese rastro no. Storia convierte planos, RFI, programas, correspondencia e informes de obra en un único expediente de proyecto vinculado a sus fuentes, de modo que cada línea de un registro de modificaciones remite al documento de alcance, la orden escrita y la base de valoración de los que procede. Como el expediente se construye a medida que avanza la obra, la valoración puede pactarse en coordinación, o llevarse de los registros a un caso listo para reclamar en días.

El argumento más sólido contra el planteamiento de esta página

Un oponente cuidadoso diría que Kaloriziko es una resolución estrecha sobre un contrato enmendado basado en AS 4902, con una cláusula de contrato íntegro y una cláusula expresa de pago a cuenta, y que la página le da demasiada importancia. En parte tiene razón. El pronunciamiento está ligado a esas cláusulas, y un contrato AS 4000 tipo ha de leerse por sus propias palabras. Pero la frase sobre la que giró Kaloriziko, "Payment other than Final Payment shall be payment on account only", aparece en la cláusula 37.2 de las dos copias enmendadas leídas, AS 4000-1997 y la basada en AS 4902-2000, de modo que es muy probable que sea el texto propio de la norma de 1997. La redacción de 2025 no se leyó. Y el razonamiento central no depende de una cláusula concreta. Un mecanismo de valoración que valora "una modificación" presupone que la hay. Una aprobación es prueba, no un contrato. Ninguno de los dos puntos depende de AS 4902.

El mismo oponente diría que la trampa del coste vinculado al plazo está exagerada. Descansa sobre copias enmendadas y un resumen de despacho, no sobre la cláusula con licencia, ningún caso australiano la aplica, y la única resolución de apelación encontrada (sobre un contrato a medida) permitió que una reclamación por costes de retraso prosperara junto a una modificación pactada. También es justo. (Opinión.) La respuesta es que el coste de la disciplina es una frase en una estimación, y el coste de equivocarse es el dinero del retraso en cada modificación valorada. Donde el derecho no está resuelto, ponga por escrito qué incluye el precio.

El orden de la escala es coherente en todas las fuentes leídas. El decimal de 1997 está confirmado; el de 2025 se conoce por lo que se informa.

Qué hacer al respecto

(Opinión, ofrecida como práctica de trabajo y no como autoridad.)

1. Encuentre el peldaño antes de discutir el precio. ¿Hay un acuerdo previo? ¿Una tarifa en el Contrato? ¿Un listado de licitación que alcance? Sólo entonces discuta qué es razonable.
2. Valore los listados de licitación como si fueran a usarse. El apartado (c) los alcanza aunque nunca llegaran a ser documentos del Contrato.
3. Responda a cada aviso de modificación propuesta con un alcance del precio explícito: coste directo, coste vinculado al plazo y lo que se reserva. Use la plantilla.
4. Concilie antes de que se lo pidan. Muestre que los gastos generales de obra y los gastos generales de la cuenta de modificaciones no están en la reclamación por retraso.
5. Pruebe los gastos generales del retraso a partir de la contabilidad. Ninguna fórmula localizada los sostendrá en Australia.
6. No conceda, deduzca ni reclame una cifra del 10% de omisión neta salvo que figure en su contrato firmado.
7. Mantenga el rastro de alcance en cada línea del registro. La aprobación no es una modificación, y el pago a cuenta no es una liquidación.
8. Lea el contrato firmado. Las cláusulas de valoración se enmiendan con frecuencia; los apartados del contrato de Kaloriziko diferían de los de la norma. El formulario le dice qué se suprimió probablemente en la negociación, no qué rige.

En Victoria, los límites a someter a adjudication las modificaciones disputadas (arts. 10A–10B de la ley de seguridad de pago) quedaron derogados desde el 15 de abril de 2026, con sujeción al art. 54 transitorio; véase la cuenta de modificaciones ante la adjudication en Victoria. Para el panorama australiano completo, vuelva a modificaciones en Australia.

Sobre este material El contenido de la biblioteca es información general sobre la práctica de las reclamaciones de construcción, no asesoramiento jurídico. El derecho a reclamar, los plazos y el procedimiento se rigen por su propio contrato y por el derecho del lugar donde se ejecuta la obra. Revisado el 26 de septiembre de 2026 · Informar de una corrección